آنچه باید درباره عقد اجاره بدانیم (بخش سوم)

9. شرائط تمدید اجاره

هنگامی که در حقوق، اصطلاح تمدید قرارداد، مورد استفاده قرار می گیرد، منظور از آن، ادامه دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آنها باشد. یکی از عقودی که موصوع تمدید، به وفور در مورد آن مطرح می گردد، عقد اجاره است تمدید قرارداد اجاره، به طور معمول، همانند انعقاد آن، با تراضی و توافق طرفین انجام می گیرد. با این وجود، گاهی قرارداد اجاره، به حکم قانون و بدون نیاز به توافق طرفین، تمدید شده، که می توان آن را تمدید خودکار و اجباری اجاره نامید که دارای شرایط، نحوه و هزینه متفاوت از تمدید اختیاری اجاره خواهد بود.

شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۲

تمدید قرارداد، به معنی ادامه دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آنها باشد. بنابراین، منظور از تمدید متن قرارداد اجاره، آن است که موجر(اجاره دهنده) و مستاجر(اجاره کننده) در پایان مدت قرارداد اجاره، توافق کنند که قرارداد اجاره منعقد شده، برای مدت زمانی مشخص دیگری، به عنوان مثال شش ماه دیگر، میان آنها ادامه یابد.
تمدید قرارداد اجاره، به طور معمول، همانند انعقاد آن، با تراضی و توافق طرفین انجام می گیرد. با این وجود، گاهی قرارداد اجاره، به حکم قانون و بدون نیاز به توافق طرفین، تمدید شده، که می توان آن را تمدید اجباری اجاره نامید. از آنجا که شرایط تمدید اختیاری و اجباری اجاره، با یکدیگر تفاوت داشته، در این بخش، در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۲ خواهیم پرداخت.
تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۲، به طور اختیاری، با توافق موجر و مستاجر انجام می گیرد. از آنجا که تمدید قرارداد اجاره، در این حالت، یک توافق دو طرفه، میان مالک و مستاجر بوده، لذا لازم است تا دارای شرایط صحت قراردادها باشد. بنابراین، شرایط تمدید قرارداد اجاره، در فرض اختیاری بودن آن، عبارتند از:
o قصد و رضای طرفین: برای تمدید اختیاری قرارداد اجاره، لازم است تا مالک و مستاجر، هم دارای قصد بوده و هم این قصد، مبتنی بر یک رضایت باطنی باشد. بنابراین، تمدید قرارداد اجاره در حالتی که یکی از طرفین، فاقد قصد بوده، مثل اینکه مست بوده، یا فاقد رضایت باشد، متل اینکه اکراه و اجبار به انعقاد قرارداد شده باشد، صحیح نخواهد بود.
o اهلیت طرفین: یکی دیگر از شرایط تمدید قرارداد اجاره، در حالت اختیاری، آن است که طرفین، دارای اهلیت باشند. بنابراین، چنانچه در لحظه تمدید قرارداد اجاره، موجر یا مستاجر، مجنون یا سفیه باشند، تمدید قرارداد اجاره، توسط آنها امکان پذیر نیست.
o موضوع معین: تمدید قرارداد اجاره، یک توافق میان طرفین بوده، بنابراین لازم است که موضوع آن، همچون هر قرارداد دیگری، معین شود. موضوع تمدید متن قرارداد اجاره، همان عقد اجاره سابق بوده، لذا، لارم است تا طرفین، در تمدید قرارداد، شماره و تاریخ عقد اجاره ای که قصد تمدید آن را دارند، مشخص نمایند.
o جهت مشروع: منظور از جهت، آن هدف اصلی است که طرفین، برای رسیدن به آن، قرارداد را منعقد می کنند که باید مشروع و قانونی باشد. بنابراین، اگر تمدید قرارداد اجاره، با این هدف، انجام گرفته که مستاجر در محل اجاره، قمارخانه دایر کند، تمدید قرارداد، صحیح نخواهد بود.
تمدید اجباری در قرارداد در حقوق کشور ما، در دو مورد، پیش بینی شده: تمدید اجاره های تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا. در تمدید قرارداد اجاره، به نحو اجباری، عقد اجاره به حکم قانون گذار و بدون نیاز به رضایت موجر برای این امر، تمدید می گردد.بنابراین، به غیر از قصد و رضای مالک، که در این نوع از تمدید، مورد نیاز نبوده، سایر شرایط تمدید اختیاری اجاره در اینجا نیز باید وجود داشته باشد.

10. شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره مشمول قانون مصوب سال 1356

برای اینکه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال پنجاه و شش، به طور خودکار و با حکم قانون گذار و بدون رضایت موجر، تمدید گردد، لازم است یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته که شامل موارد زیر است :
• اجاره مربوط به ملک تجاری باشد.
• اجاره در فاصله سال های 56 تا 76 منعقد شده باشد.
• مستاجر، مرتکب یکی از تخلفات مذکور در قانون پنجاه و شش، همچون تغییر شغل و انتقال اجاره به شخص دیگر، نشده باشد.
شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره در زمان کرونا
با توجه به اعلام ستاد ملی کرونا در سنوات قبل و به منظور حمایت از مستاجران، قراردادهای اجاره، با وجود شرایطی، در دوره شیوع کرونا در کشور، تمدید می گردند که این شرایط، بر اساس سال های قبل، عبارتنداز :
• اگر مورد اجاره، مسکونی باشد.قرارداد اجاره تا 3 ماه پس از پایان شیوع بیماری، تمدیدمی گردد.
• مستاجر، مرتکب تخلف در انجام وظایف قانونی خود نشده؛ مالک، ملک را به دیگری انتقال نداده و برای استفاده شخصی، نیاز نداشته، قصد ساخت ساختمان جدید را نداشته و مستاجر نیز با مبلغ اجاره بهای اعلام شده از سوی دولت، برای تمدید قرارداد، موافق باشد.
لازم به ذکر است موارد اعلام شده در خصوص کرونا، مربوط به سال گذشته بوده و به محض اعلام برای سال 1402 و امکان اعمال این شرایط در این سال، قطعاً اطلاع رسانی خواهد شد.

نحوه تمدید قرارداد اجاره 1402

در صورتی که شرایط تمدید قرارداد اجاره وجود داشته، موجر و مستاجر می توانند برای تمدید اقدام نمایند. بنابراین، این سوال مطرح می گردد که نحوه تمدید قرارداد اجاره به چه صورت می باشد که توضیح لازم ارائه می گردد.
از نظر تئوری حقوقی، در نحوه تمدید قرارداد اجاره، مانعی ندارد که توافق طرفین، به شکل شفاهی بوده و سند برای آن تنظیم نشود. با این وجود، از آنجا که اثبات توافقات شفاهی میان اشخاص، بسیار دشوار بوده، از نظر عملی، حتما یک قرارداد مکتوب، برای تمدید قرارداد اجاره، میان طرفین، تنظیم گردد.
یکی از راه های شایع نحوه تمدید قرارداد اجاره، در کشور ما، مراجعه به دفاتر املاک و تمدید قرارداد توسط این دفاتر می باشد. در این روش، طرفین، با مدارک هویتی و قرارداد اجاره، در دفتر املاک حاضر شده و مسئول دفتر یا همان صاحب بنگاه، برای تمدید قرارداد اجاره اقدام می کند. در این روش، توصیه می شود که مالک و مستاجر، حتما به دفاتر املاک دارای مجوز، مراجعه کرده و کد رهگیری املاک را دریافت نمایند.
نحوه تمدید قرارداد اجاره، محدود به مراجعه به دفاتر املاک نبوده، بلکه طرفین می توانند بدون مراجعه به دفاتر املاک و میان خودشان، متن قرارداد اجاره را تمدید نمایند. بدین ترتیب که شرایط تمدید قرارداد، در پشت آن درج شده و به امضای طرفین می رسد.
لازم به ذکر است که در تمدید قرارداد اجاره، به نحو اجباری، از آنجا که متن قرارداد اجاره به حکم اجباری قانون گذار، به طور خودکار، تمدید می گردد، تمدید قرارداد، نحوه مشخصی نداشته و لذا، بحث نحوه تمدید قرارداد اجاره، بیشتر در تمدید اختیاری، مطرح می گردد.

مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره

چنانچه شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۲ وجود داشته و طرفین آن، یعنی موجر و مستاجر، برای تمدید، توافق نمایند، لازم است تا برای تمدید قرارداد اجاره، مدارک خاصی را آماده کنند. لذا، در این بخش به بررسی مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره، می پردازیم. مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره 1402، عبارتند از:
• اصل شناسنامه طرفین
• اصل کارت ملی طرفین
• اصل قرارداد اجاره
• اصل سند ملکی مالک
• در صورتی که تمدید قرارداد اجاره، توسط وکیل انجام گیرد، اصل وکالت نامه وکیل
هزینه تمدید قرارداد اجاره
هنگامی که دو نفر، برای انعقاد یک قراداد مثل قولنامه خانه، مبایعه نامه ماشین و صلح اموال، به یک مرجع قانونی، مراجعه می کنند، لازم است تا هزینه انعقاد قرارداد خود را بپردازند. تمدید قرارداد اجاره نیز مستثنی از این امر نبوده و مستلزم پرداخت هزینه های مورد نیاز می باشد. هزینه تمدید قرارداد اجاره شامل نکات زیر است:
• چنانچه، تمدید قرارداد اجاره و تعیین میزان اجاره بها، به صورت دستی و میان خود موجر و مستاجر و بدون مراجعه به دفاتر املاک انجام گیرد، از آنجا که خود طرفین قرارداد، برای تمدید آن اقدام کرده اند، تمدید قرارداد اجاره، مستلزم پرداخت هزینه برای آنها نخواهد بود.
• اگر تمدید قرارداد اجاره، با مراجعه به دفاتر املاک، انجام گیرد، در این حالت، لازم است تا موجر و مستاجر، برای پرداخت هزینه تمدید قرارداد اجاره یا همان حق کمیسیون دفاتراملاک اقدام کنند. در این صورت، هزینه تمدید قرارداد اجاره، از طریق فرمول زیر محاسبه می گردد:
ابتدا، با توجه به مبلغ رهن و اجاره بهایی که در تمدید قرارداد، مورد توافق قرار گرفته، کمیسیون انعقاد قرارداد اجاره، تعیین می شود. این کمیسیون، نیم درصد مبلغ رهن و یک چهارم اجاره بهای ماهیانه تعیین گردیده است.
در مرحله بعد، یک دهم این کمیسیون، مشخص شده و سپس، 9% مالیات بر اررزش افزوده نیز به آن اضافه می گردد. مبلغ نهایی، هزینه تمدید قرارداد اجاره یا همان کمیسیون املاک است.

سامانه تمدید قرارداد اجاره

در سال های اخیر که مفهوم دولت الکترونیک در کشور ما، همچون سایر بخش های جهان، مطرح گردیده، بسیاری از خدمات بخش های دولتی و خصوصی، به تدریج، از شکل حضوری خارج شده و به صورت الکترونیکی و اینترنتی، به متقاضیان، ارائه شده است.
دریافت خدمات دولتی و خصوصی، به صورت اینترنتی و غیر حضوری، علاوه بر آنکه موجب کاهش هزینه های متقاضیان گردیده، باعث می شود که در وقت آنها نیز صرفه جویی قابل توجهی شده و در نهایت، منافع افراد به بهترین وجه، تامین گردد.
بنابراین، در رابطه با بحث تمدید قرارداد اجاره نیز ممکن است این سوال مطرح گردد که آیا سایت سامانه خاصی، برای تمدید اجاره وجود داشته که از طریق آن، طرفین بتوانند بدون مراجعه حضوری برای تمدید قرارداد اقدام نمایند؟ به عبارت دیگر، سامانه تمدید قرارداد اجاره چه سایتی است؟
اگر منظور از سامانه تمدید قرارداد اجاره، سایتی باشد که طرفین قرارداد اجاره، بتوانند با مراجعه به آن، بدون آنکه نیاز به مراجعه به دفاتر املاک بوده، برای تمدید قراداد خود اقدام نمایند، باید گفت که در حال حاضر، چنین سامانه ای از سوی دولت، راه اندازی نشده است و فلذا، تمدید اینترنتی قراداد اجاره، برای اشخاص، امکان پذیر نیست.
با این وجود، این امکان برای دفاتر املاک مجاز وجود داشته که قراردادهای اجاره میان اشخاص و تمدید آن را در سامانه مخصوص به این امر، ثبت کرده و برای آن قراردادها، کد رهگیری املاک دریافت نمایند. این سامانه، که سامانه ایران املاک نام دارد ، در ادرس اینترنتی iranamlaak.ir، به متقاضیان، ارائه خدمات می کند.
لازم به ذکر است که اگرچه صرفا دفاتر املاک دارای مجوز، حق ثبت کردن تمدید قرارداد اجاره، در سامانه ایران املاک را دارند ؛ اما کلیه اشخاصی که تمدید قرارداد اجاره ایشان، دارای کد رهگیری املاک بوده، می توانند با مراجعه به این سامانه، برای استعلام کد رهگیری اقدام نمایند.
در عین حال اگرچه، تمدید قرارداد اجاره در دفاتر املاک الزام قانونی نداشته و فاقد ضمانت اجرای حقوقی می باشد، اما لازم است به این نکته توجه شود، که در برخی از موارد تسهیلات دولتی مسکن، شرط برخورداری از تسهیلات مربوطه، داشتن کد رهگیری بوده که صرفا از طریق تنظیم و تمدید قراداد اجاره در دفاتر املاک مجاز، قابل دریافت می باشد. ثبت نام وام ودیعه مسکن مستاجران، نمونه ای از این تسهیلات می باشد.
در مواردی که اشخاص، قصد تمدید قرارداد اجاره میان خودشان را دارند ، یک نمونه متن تمدید قرارداد اجاره به شرح ذیل جهت استفاده مخاطبین محترم درج گردیده است :
متن تمدید قرارداد اجاره:
با توجه به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره شماره …. مورخ …. و نظر به توافقات صورت گرفته میان طرفین، قرارداد اجاره مزبور، میان موجر…. و مستاجر….، به مدت …. از تاریخ …. لغایت …. تمدید می گردد. تمامی مفاد و شروط قرارداد شماره …. نسبت به این قرارداد نیز معتبر بوده و صرفا مبلغ ودیعه از …. به …. و مبلغ اجاره بها از …. به …. تغییر می ‌یابد.
امضا موجر امضا مستاجر
در صورت امکان امضا دو نفر شاهد (گرچه چنانچه شهودی هم نباشد تاثیری در توافق بر تمدید نخواهد گذاشت)

11. تخلیه ملک مسکونی و شرائط آن

تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که قانونگذار که برای مالک ملک یا موجر معین کرده که به موجب آن موجر می تواند به دلیل منقضی شدن مدت زمان اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسکونی رو بخواهد. توجه داشته باشید که قرارداد اجاره تنظیم شده مربوط به کدامیک از قوانین مربوط به اجاره است.
به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد دادگاه صالح به رسیدگی است. در این خصوص باید تقاضای صدور حکم تخلیه مطابق قانون مصوب سال 1356 و با استناد به مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور در دادگاه صالح مطرح شود.
حال اگر کاربری ملک به شکل مسکونی باشد و مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجرسال 1376 باشد، شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و واریز مبلغ قرض الحسنه توسط موجر اقدام به صدور دستور تخلیه ملک می نمایید.
ولی اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی شرایط شکلی اجاره را نداشته باشد، مالک باید برای تخلیه ملک مسکونی باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور دستورتخلیه ملک مسکونی را از دادگاه درخواست نماید.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دادخواست دستور تخلیه مربوط به قراردادهای اجاره سال 1376 به بعد است و دستور تخلیه زمانی صادر می شود که مدت قرارداد اجاره نامه منقضی شده و قراداد اجاره به امضای دو نفر شاهد رسیده باشد.
در صورت دارا بودن این شرایط موجر باید دادخواست دستور تخلیه را به شورا تقدیم نماید. دستور تخلیه با توجه به قطعی بودن آن بسیار سریع تر از حکم تخلیه می باشد و حداکثر ظرف مهلت یک هفته دستور تخلیه فوری ملک صادر و اجرا می شود و مستاجر حق اعتراض نخواهد داشت.
در صورتی که قراداد اجاره دارای شرایط فوق الذکر نباشد موجر باید ضمن طرح دعوی در دادگاه حقوقی نسبت به ثبت دادخواست خود مبنی بر تخلیه اقدام نماید که دادگاه پس از رسیدگی حکم به تخلیه ملک صادر میکند و حکم تخلیه ظرف مدت 20 روز قابل تجدید نظر در دادگاه تجدید نظر می باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر با دفتر وکالت وکیل ناصری تماس بگیرید.