آنچه باید درباره عقد اجاره بدانیم (بخش چهارم)

شرایط تخلیه فوری املاک مسکونی

• دو نسخه بودن قرارداد اجاره
به موجب ماده 2 قانون روابط موجرو مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره باید در نسخه تنظیم شود و این موضوع دارای حساسیت بالایی می باشد و دلیل آن این است که موجر و مستاجر به تکالیف قراردادی خود در اجاره نامه آشنا باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر از بین برود.
• گواهی دو نفر در قرارداد اجاره
باید دو نفر شاهد مراتب وقوع عقد اجاره و صحت آن را گواهی نمایند و همچنین شهود نیز باید ذیل قرارداد را امضاء کنند.
• ذی نفع در تخلیه ملک مسکونی
مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مالک یا قائم مقام قانونی او می تواند تقاضای صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه را خواستار شوند. موجر یا همان مالک ملک شخصی است که در قرارداد اجاره حضور داشته و و به عنوان مالک ملک ذیل قرارداد را امضا کرده است.
بنابراین اشاره قانون به موجر یا نماینده قانونی است ولی اشاره ای به مالک ندارد و دلیل آن این که شخصی با داشتن مالکیت ملک را اجاره می دهد ممکن است مالک عین باشد یا مالک منفعت باشد.

مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی

• مراجع شورای حل اختلاف : برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسکونی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
• دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد یعنی در دفتر اسناد رسمی تنطیم شده باشدمطابق ماده 9 و 11 قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال 1376 و ماده 11 آیین نامه سر دفترمکلف است که پس از احراز هویت و صلاحیت ذی نفع ظرف اجراییه را در 3 نسخه تهیه و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال نماید.
مطابق ماده 12 آیین نامه اجرای ثبت، اجرای ثبت مکلف است با دریافت اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده اجرایی اقدام نماید و صدور دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف مدت سه روز از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه اقدام نماید. موجر مکلف است مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه را پرداخت و رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.

نحوه طرح دعوی تخلیه ملک مسکونی

متقاضی تخلیه موجر یا قائم مقام قانونی وی باید با به همراه داشتن اصل اجاره نامه و اصل سند مالکیت نسبت به ثبت دادخواست تخلیه اقدام نمایند. پس ار ارجاع پرونده به شورای حل اختلاف مدیر دفتر پس از بررسی مقدماتی پرونده را به نظر قاضی شورا می رساند.
قاضی شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و مستندات و همچنین بررسی شرایط شکلی اجاره و واریز مبلغ ودیعه با قرض الحسنه نسبت به صدور دستور تخلیه ملک مسکونی اقدام می نماید.
در صورتی که مستاجر ملک، مدعی حقی باشد باید به ثبت شکایت خود در دادگاه حقوقی اقدام نماید و پس از اثبات آن می تواند تقاضای دستور موقت مبنی بر جلوگیری از اجرای دستور تخلیه را از دادگاه بخواهد. به عنوان مثال مستاجر مدعی است که قرارداد اجاره جعل گردیده است. بنابراین، مستاجر می تواند با طرح دعوی در دادگاه و ارائه رسید آن به شورای حل اختلاف به صورت موقت از اجرای تخلیه ملک جلوگیری نماید.
توجه داشته باشید که در اجرای دستور تخلیه ملک مسکونی نیازی به درخواست صدور اجرائیه نمی باشد، زیرا دستور تخلیه بلافاصله ابلاغ و اجرا می شود و در قانون فاصله زمانی تقاضای تخلیه و صدور دستور تخلیه و اجرای آن یک هفته می باشد.
چنانچه موجر یا مالک مدعی این است که مستاجر به ملک مورد اجاره خسارتی وارد کرده یا مدعی است که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده با بدهی به عنوان شارژ ساختمان دارد، نمی تواند نسبت به برداشت آنها از ودیعه ای که نزد او است اقدام نماید. در این خصوص موجر باید دادخواست جداگانه را به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقدیم نماید و با صدور قرار تامین خواسته مبلغ قرض الحسنه را نزد شورای حل اختلاف توقیف کند.
تقاضای مهلت از طرف مستاجر
در صورتی که در زمان اجرای دستور تخلیه مستاجر به علت وقوع حوادث غیر مترقبه، توانایی تخلیه ملک مسکونی را نداشته باشد و تقاضای استمهال یا مهلت را نماید درخواست مستاجر توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می شود. مقام قضایی این اختیار را دارد که با تقاضای استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

12. تخلیه اماکن تجاری و شرائط آن

دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری به معنای درخواست حقوقی از سوی صاحب ملک یا موجر برای تخلیه فرد یا شرکتی است که در محل اجاره قرار دارد. این درخواست ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره، تخریب و آسیب دیدگی به ملک، استفاده از ملک برای اهداف غیرتجاری یا عدم رعایت شرایط قرارداد اجاره ارائه شود.
در دعوای تخلیه، صاحب ملک یا موجر باید اثبات کند که شخصی که از ملک تجاری او استیفا منفعت می نماید، به شرایط قرارداد اجاره ملتزم نبوده است و بنابراین حق تخلیه دارد. مواقعی که دادگاه موافق با دعوی تخلیه باشد، به مستأجر یک مهلت معقول برای تخلیه ملک خواهد داد. در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند کماکان به تصرفات خود ادامه دهد.

شرایط طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

سوال مهمی که در ارتباط با دعوی تخلیه اماکن تجاری مطرح می‌شود، این است که تحت چه شرایطی موجر می‌تواند اقدام به طرح و پیگیری این دعوی نماید؟
برای پاسخ دادن به این سوال، ابتدا باید ببینیم که قرارداد اجاره تنظیم شده، مشمول کدام قانون است؟ در این حوزه، دو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ وجود دارد که احکام آنها، متفاوت است.
اماکن تجاری که تا سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند، چه به صورت سند رسمی، عادی و یا شفاهی، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ می‌باشند. بر اساس این قانون، پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، نمی‌توان مستاجر را وادار به تخلیه نمود؛ مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر شده است.
از جمله شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده ۱۴ و ۱۵ قانون ۱۳۵۶، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:
• در صورتی که مستاجر، اقدام به اجاره دادن مال اجاره‌ای نماید.
• در شرایطی که مستاجر، از مورد اجاره، بر خلاف مقصودی که در اجاره‌نامه آمده، استفاده یا شغل خود را تغییر دهد، به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد.
• در صورتی که مالک به ملک اجاره‌ای خود نیاز داشته باشد.
• در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد.
• و یا در شرایطی که مستاجر، در ملک اجاره‌ای تعدی و تفریط کرده و یا از پرداخت اجاره خودداری نماید.
( تعدی و تفریط شامل انجام تغییرات در مورد اجاره به نحوی که مستلزم زیان به ملک باشد مصادیق تعدی و تفریط در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ عبارتند از احداث بناهای نظیر بالکن یا زیرزمین درملک،تخریب عمدی تمام یا بخشی از ملک،تغییرات اساسی درملک نظیر برداشتن ستون و دیوارها،انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستاجر و به اساس بنا لطمه وارد می نماید)
در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت؛ اعم از اینکه هنگام عقد، به موجر سرقفلی داده یا نداده باشد. البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل یا تعدی و تفریط، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد.
اما در مورد اماکن تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده‌اند، تخلیه ملک تجاری، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می‌باشد؛ منوط به اینکه اجاره‌نامه تنظیم شده، به صورت کتبی، با امضای طرفین و دو شاهد باشد. بر اساس این قانون نیز، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک، می‌توان به پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره، اشاره نمود.
تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه
براساس ماده یک قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵، برای کلیه اماکن اجاره‌ای که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره داده می‌شود، در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید نشده باشد، راس موعد مقرر می‌توان درخواست تخلیه کرد.
حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت کدام دادگاه است؟
بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، فرآیند تخلیه اماکن تجاری ممکن است متفاوت باشد. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و مدت زمان آن به اتمام رسیده باشد، موجر می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوی و مراجعه به دادگاه، با صدور حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف یا اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، مستاجر را اخراج کند.
اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد، موجر برای تخلیه اماکن تجاری، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی علیه مستاجر تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند. در این صورت، صدور حکم تخلیه به صلاحیت دادگاه حقوقی وابسته به محل واقعیت مال یا املاک تجاری است. به عبارت دیگر، دادگاه حقوقی شهری که ملک تجاری در حوزه آن واقع شده است، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را دارد. در این حالت، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری را ندارد.

هزینه دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و مدت زمان آن به اتمام رسیده باشد، موجر می‌تواند با صدور حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف یا اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، مستاجر را اخراج کند و در این صورت هزینه دادرسی مستاجر بر عهده خود او است.
اما در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد و موجر برای تخلیه اماکن تجاری، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی علیه مستاجر تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند؛ در این صورت، هزینه دادرسی بر عهده موجر است. برای طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری، می‌بایست به تعرفه دعاوی غیرمالی و غیراعتباری که در دستورالعمل های مالی دادگستری تعیین شده، توجه شود. هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی و غیراعتباری، کمتر از هزینه دادرسی دعاوی مالی است.

برای کسب اطلاعات بیشتر با دفتر وکالت وکیل ناصری در تماس باشید.