دستور تخلیه و حکم تخلیه، یکی از شایعترین دعاوی در زمینه ی اجاره ، دستور تخلیه و حکم تخلیه می باشد ؛ در حالتی که مستاجر ، بنا بر دلایلی مکلف به تخلیه است ولی از این امر خودداری می کند و موجر برای احقاق حق خود ، ناگزیر به طرح دعواست. انچه در این مطلب بدان می پردازیم ، عدم تخلیه ملک توسط مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره بدون تمدید ان ، می باشد که یکی از مواردی است که موجب طرح این دعوی از جانب موجر می شود ؛ در این مورد ، موجر مخیر است که هر کدام از دعوای دستور تخلیه یا حکم تخلیه را اقامه کند که به استناد قانون شوراهای حل اختلاف هر دو در صلاحیت شورا حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد مگر دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت.
از جمله ی مهمترین تفاوتهای این دو‌ دعوی میتوان به این مورد اشاره کرد که دستور تخلیه صرفا در مواردی قابلیت طرح شدن را دارد که قرارداد اجاره ای با شرایط قانونی قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۷۶ را داشته باشد و به عبارت دیگر ، قراردی کتبی وجود داشته باشد که یا رسمی باشد یا اگر هم عادی است در دونسخه با امضای دو شاهد ذیل ان منعقد شده باشد ، در این صورت است که اگر مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره و عدم تمدید آن ، ملک را تخلیه نکند ممکن است با دعوای دستور تخلیه از جانب موجر مواجه شود و در غیر اینصورت موجر باید دعوای حکم‌ تخلیه اقامه کند.
دستور تخلیه و حکم تخلیه و مقایسه تطبیقی که بدان تخلیه فوری هم گفته میشود؛ همانطور که از اسمش پیداست دستور می باشد نه حکم و لذا قطعی بوده و قابل اعتراض نمی باشد و به صرف درخواست موجر این دستور صادر می شود و‌ برخی از تشریفات و اصول دادرسی که در حکم تخلیه لازم است، در دستور تخلیه نداریم و در نتیجه ، مدت زمان پروسه دستور تخلیه بسیار کوتاهتر از حکم تخلیه می باشد و به همین دلیل است که به دستور تخلیه، تخلیه فوری می گوییم. در صورتی که موجر مبلغ ودیعه را در اختیار مرجع صالح قرار نداده باشد، نمی تواند خواستار دستور تخلیه شود و‌ نکته ی حائز اهمیت دیگر انکه ، اگر قرار داد اجاره ای داشته باشیم‌ که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد ولی بعد از تاریخ فوق الذکر تمدید شود، این قرارداد اجاره ، به موجب رای وحدت رویه ی ۸۱۶ دیوان عالی کشور، مشمول قانون روابط موجر مستاجر ۱۳۷۶ نمی باشد هر چند تمدید ان بعد از این تاریخ می باشد و لذا در این مورد هم امکان ندارد موجر بتواند از طریق تقاضای دستور تخلیه ، اقدام نماید مانند حالتی که تخلیه به دلیلی غیر از انقضای مدت می باشد و صرفا می تواند حکم تخلیه را در مرجع صالح بر حسب، اقامه دعوی نماید.

برای حل پیچیده‌ترین پرونده‌های قضایی، تنها به یک وکیل دیوان نیاز دارید تا به شما کمک کند از موانع حقوقی عبور کنید و به عدالت برسید.

نمونه دادخواست دستور تخلیه

خواهان :  آقا/ خانم
خوانده:  آقا/ خانم
وکیل یا نماینده قانونی : مشخصات وکیل یا وکلای دعاوی
خواسته (موضوع دعوی ) و بهای آن : تقاضای صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ اتمام مدت اجاره به شرح متن با احتساب کلیه خسارات ناشی از عدم تخلیه به موجب قرار داد شماره ….. و هزینه های دادسی
دلایل و منضمات دادخواست(مدارک): وکالت نامه ، سند مالکیت ، فتوکپی مصدق سند اجاره عادی شماره …. .

شرح دادخواست

” ریاست محترم شورای حل اختلاف
با سلام و احترام به استحضار می‌رساند اینجانب به استناد سند شماره … مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی … می‌باشم که با انعقاد قرارداد اجاره ای منافع یک سال آپارتمان مذکور به اجاره خوانده داده ام.  خوانده علیرغم پایان یافتن مدت یک ساله‌ی قرارداد و با وجود اعلام قبلی و نیز مراجعات مکرر و همچنین اظهارنامه رسمی ارسال شده تاکنون اقدامی در راستای تخلیه ملک انجام نداده است و موجب ورود خسارت به بنده شده است؛ لذا با توجه به خودداری خوانده با تقدیم دادخواست تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی را دارم . ”

برای آشنایی با نکات مهم و حقوقی عقد اجاره و چگونگی تنظیم یک قرارداد اجاره بدون دغدغه، مقاله ما را از دست ندهید.

نمونه دادنامه دستور تخلیه

در مورد درخواست موجر …. مبنی بر تخلیه یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی شماره … تعاونی و سازمان توسعه مسکن تهران واقع در فلکه اول شهران …….. نظر به احراز مالکیت موجر و رابطه استیجاری میان طرفین به موجب مندرجات سند اجاره عادی ابرازی مورخ 9/8/96 که در حین تنظیم توسط دو شاهد گواهی شده و موجر با تقدیم درخواست عدم رضایت خود را بر ادامه تصرف مستاجر اعلام داشته، لذا استمرار تصرف مستاجر در عین مستاجره فاقد وجاهت شرعی و قانونی بوده و در اجرای بند 2 ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف  مصوب 18/4/87  و مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 دستور تخلیه ید مستاجر از عین مستاجره فوق صادر و اعلام میدارد. اجرای احکام مدنی ظرف بیست و چهار ساعت نسخه دوم این دستور را به مستاجر ابلاغ و ظرف سه روز پس از ابلاغ نسبت به اجرای تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر اقدام نمایید.اجرای دستور منوط به پرداخت مبلغ 30000000 ریال به حساب صندوق دادگستری بابت ودیعه مسکن/سند تعهدآور به شماره فیش واریزی از سوی موجر می باشد وبدیهی است پس از تخلیه و تحویل ملک، قبض سپرده از بابت ودیعه/سند مذکور با احراز هویت و اخذ رسید، به مستاجر تحویل خواهد شد.اجرای حکم منوط به ارائه فیش سپرده به مبلغ سی میلیون تومان در واحد اججرای احکام می باشد.
قاضی شعبه 208 شورای حل اختلاف مجتمع شماره …

نمونه دادنامه حکم تخلیه

بسمه تعالي

در خصوص دعوي وكيل خواهان آقاي / خانم …. به طرفيت خوانده آقاي ….به خواسته تخليه مورد اجاره به لحاظ انقضاي مدت اجاره واقع در …..
نظر به اينكه حسب محتويات و دلالت اوراق پرونده مالكيت خواهان نسبت به مورد اجاره و استقرار رابطه استيجاري في ما بين  طرفين نسبت به رقبه موصوف تحت تصرف خوانده محرز و مسلم است . 
مع التوصيف نظر به اختصاص مورد اجاره به سكونت به حكايت محتويات پرونده و توجهاً به اينكه مدت اجاره قبل از تقديم دادخواست منقضي است و خواهان با تقديم عين دادخواست عدم رضايت خود را بر ادامه رابطه استيجاري و استيفاي منفعت از ناحيه خوانده اعلام داشته است علي ايحال با التفات به اينكه خوانده در قبال دعوي مطروحه هيچ گونه ايراد و دفاعي به عمل نياورده است و دليلي بر خلاف  ادعاي خواهان و مراتب فوق الاشاره ابراز ننموده است ، بناء علي هذا دعوي خواهان به نظر دادگاه محمول بر صحت و ثابت تشخيص مستنداً به مادتين 1و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 و در اعمال ماده 494 قانون مدني حكم تخليه مورد اجاره فوق الذكر به لحاظ انقضاي مدت اجاره صادر و اعلام مي گردد . 
بديهي است ، چنانچه اجراي حكم منجر به عسر و حرج خوانده شود ، قبل از تخليه به تجويز ماده 9 قانون موجر و مستاجر سال 1362 موضوع قابل بررسي و اتخاذ تصميم خواهد بود . راي صادره غيابي محسوب است .
رئيس / دادرس شعبه ……….. دادگاه عمومي ……….

همانطور که گفته شد ، با توجه به قانون شوراهای حل اختلاف مرجع صالح برای طرح دعوای تخلیه، شوراهای حل اختلاف هستند؛ البته به دلالت ضمنی از همین قانون، دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی باید در دادگاه عمومی طرح شود ؛ در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌نماید . بنابراین ، اگر موجر خواستار تخلیه ی مغازه ی خود باشد هر چند قرارداد اجاره شرایط ق ر م م ۱۳۷۶ را هم‌ داشته باشد ، باز هم در صلاحیت دادگاه های عمومی است و‌ در قالب حکم صادر خواهد شد .

نمونه دادخواست دستور تخلیه و حکم تخلیه و مقایسه تطبیقی ملک تجاری

خواهان:  محمد رضا ….. نام پدر : ایوب   نشانی : تهران.خیابان هفت تیر …….. .
خوانده:
1- محمد حسین ….. نام پدر: اکبر   نشانی : تهران .میدان ونک ……… .
2- علی …… نام پدر : حیدر   نشانی : تهران.خیابان امام خیمنی …….. .
وکیل : مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری
خواسته : تخلیه ملک تجاری بدلیل تجدید بنا
دلایل و منضمات :
1- دادخواست
2- رونوشت قرارداد اجاره فیمابین
3- وکالت نامه رسمی شماره ………
4- گواهی شهرداری مبنی بر ضرورت تجدید بنا
5- نظریه کمیسیون اجرایی
6- گواهی موکل مبنی بر تشکیل پرونده اخذ مجوز ساخت

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه عمومی تهران
با سلام و تقدیم احترام
به استحضار می رساند موکل جناب آقای محمدرضا ….. با وکالت رسمی سرکار خانم فهیمه …. به موجب وکالت نامه شماره ………. دارای اختیار پیگیری کلیه امور راجع به ملک ایشان به پلاک ثبتی …… فرعی، از اصلی …… واقع در بخش دو ثبتی تهران، به نشانی ………… هستند. ملک مورد نظر در تاریخ 1352/08/01 به موجب اجاره نامه عادی از طرف مالک (آقای محمدرضا …) به آقای محمد حسین …. و علی …. اجاره داده شده و آقای علی …. نیز در تاریخ 1353/2/16 به موجب یک افراز نامه سهم خود را به آقای محمدحسین ….انتقال داده است.
در حال حاضر موکل با عنایت به اینکه قسمتی از پلاک ثبتی در قالب یک کارگاه در تصرف خود ایشان بوده و مجموعه ملک نیز تحت تاثیر فرسودگی شدید بدلیل قدمت بنا قرار گرفته و در شرف خرابی و ایجاد آسیب به اموال خود موکل و مستاجر است و نیز با توجه به تغییر بافت آن محله و عدم امکان فعالیت کارگاهی شهرداری محترم منطقه ضمن تایید ضرورت تجدید بنا با صدور جواز ساخت نیز موافقت نموده است.
با عنایت به مراتب فوق از محضر محترم دادگاه درخواست می شود نسبت به صدور حکم تخلیه با عنایت به بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر و بر اساس ضرورت تجدید بنا حکم مقتضی صادر فرمایید.

اگر به دنبال درک عمیق‌تری از مفهوم دعاوی ملکی و چگونگی حل و فصل آن‌ها هستید، حتماً مقاله ما را مطالعه کنید.

رای دادگاه تخلیه ملک تجاری

در خصوص دعوی آقای محمدرضا ….. با وکالت مسعود محمدی وکیل پایه یک دادگستری به وکالت از محمدرضا …… با وکالت رسمی خانم فهیمه …. به موجب وکالت نامه …..82/1/31 دفترخانه شماره …. تهران به طرفیت محمد حسین … و علی …. به خواسته تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا که در حین رسیدگی آقای اکبر …. به وکالت از آقای محمد حسین ….. وارد در پرونده گردیده است به این شرح که خواهان در تاریخ 52/8/1 ملک موضوع دعوی که شامل دو باب سالن به مساحت دویست و چهل متر مربع از شش دانگ پلاک ثبتی ………. به اجاره واگذار نموده است. خواهان اظهار میدارد که چون قصد تجدید بنا دارد و گواهی و پرونده مربوط از شهرداری را اخذ نموده است استدعای صدور حکم به خواسته را دارد تصویر مصدق پروانه ماخوذه از شهرداری منطقه چهار به شماره ………… که نوع آن تخریب و نوسازی است در پرونده شماره ……….. پیوست نموده است.
خواندگان علیرغم ابلاغ قانونی وقت دادرسی در جلسات دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز از آنان واصل نگردیده است لذا مراتب به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع که نظر به واصله مورد اعتراض واقع و لذا مجددا به هیئت کارشناسی ارجاع گردید که نظریه هیئت کارشناسی تحت شماره …….. ثبت دفتر دادگاه گردیده است و به طرفین نیز ابلاغ به عمل آمده است وکیل خوانده ردیف اول نسبت به آن اعتراض نموده معذلک اعتراض موجه نمی باشد زیرا نظریه هیئت سه نفری را با نظریه کارشناس واحد اولیه قیاس نموده و اختلاف آن را دلیل بر نادرست بودن آن فرض نموده است. نظر به مراتب دعوی مطروح را موجه تشخیص داده و مستند به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خواندگان را به تخلیه عین مستاجره در قبال دریافت حق کسب و پیشه به شرح مندرج در نظریه هیئت کارشناسان رسمی به مبلغ هشتصد میلیون ریال محکوم می نماید.
این رای نسبت به ردیف اول با توجه به معرفی وکیل حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر است و نسبت به خوانده ردیف دوم غیابی و ظرف بیست روز قابل اعتراض در این دادگاه است ضمنا مستند به مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی در خصوص خسارت مورد مطالبه به خواندگان به پرداخت آن که شامل تمبرهای ابطالی هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه قانونی و هزینه کارشناسی که مجموعا توسط اجرای احکام محاسبه خواهد شد محکوم می گردند.
رئیس شعبه 127 دادگاه حقوقی تهران

نتیجتا ، به استناد بند چهارم ماده ی دوازده قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ ، دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد و از این رو در رویه ی عملی دادگاه ها شاهدیم که درخصوص مغازه ها و اماکن تجاری ، حکم تخلیه به هر دلیلی که باشد اعم از انقضای مدت اجاره ، تجدید بنا ، نیاز شخصی موجر و غیره ، توسط دادگاه عمومی صادر می شود نه شورا ، به علاوه ، از انجایی که رسیدگی در دادگاه ها به صورت صدور رای اعم از حکم و قرار می باشد نه دستور ؛ و هم چنین اصولا رسیدگی در دادگاه ها تابع تشریفات خاصی در دادرسی من جمله لزوم طرح دعوی ، دعوت از طرفین ، تشکیل جلسات ، ابلاغ به طرفین و‌ در نهایت لزوم طی شدن روند دادرسی می باشد و طولانی تر است، بنابراین به تبع ، رسیدگی به دعوای تخلیه در دادگاه ها ی عمومی هم ، به صورت صدور حکم (نه دستور ) و در قالب حکم تخلیه ( الزام مستاجر به تخلیه ملک تجاری ) خواهد بود .