به دعاوی ای که در جریان ثبت اسناد و املاک و هم‌چنین‌، اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا عنوان می‌شود و در محاکم دادگستری مطرح و مورد رسیدگی قرار‌ می گیرد ، دعاوی ثبتی در دیوان می گویند . به طور کلی ، هر دعوی که با ثبت اسناد و املاک مرتبط باشد و در این زمینه مطرح گردد ، عنوان دعوی ثبتی دارد ؛ اعم از اسناد ملکی و ثبت احوال.
ممکن است در روند تنظیم اسناد و ثبت املاک و اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا ، مشکلات و اختلافاتی به وجود آید که حل و فصل این قبیل دعاوی ، در مرجعی خواهد بود که صلاحیت ذاتی رسیدگی به دعاوی ثبتی را دارند ، برای مثال در زمینه ی ثبت املاک ، در خصوص اختلاف ناشی از تعارض در مالکیت املاک ، قانونگذار در ماده ۲۲ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ ، محاکم‌ و ادارات را مکلف کرده است تا تنها افرادی را که سند مالکیت به نام آنان ثبت گردید مالک بدانند و بدین طریق تکلیف ، مشخص می شود . دعاوی ثبتی در دیوان، خود دارای انواع است:

انواع دعاوی ثبتی

۱.دعاوی مربوط به ثبت املاک ، کلیه ی دعاوی ای است که به مرحله ی ثبتی املاک مربوط می شود . دعاوی ثبتی در دیوان املاک شامل مواردی هم‌چون : اعتراض به ثبت ملک و اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک ، اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک ، دعوی ابطال سند رسمی ملک یا قرار داد رسمی ثبتی از حیث مجهول بودن سند و یا این که اسناد رسمی بر خلاف قوانین موضوعه و یا خارج از حدود و اختیارات کارمندان اداره ثبت تنظیم شده است ، الزام به تفکیک ، ابطال سند مالکیت معامله معارض و … .

۲.دعاوی مربوط به تنظیم و‌ ثبت اسناد که شامل اعتراضات به ثبت سند ، الزام به ثبت ولادت ،اصلاح شناسنامه ،تغییر نام ، الزام به صدور شناسنامه ،تغییر سن ، حذف نام همسر سابق از شناسنامه ، درخواست صدور سند مالکیت ،اعتراض به ثبت علائم تجاری یا اختراع، رفع ممنوع الخروجی ،اعتراض به تصمیم واحد ثبتی ،تقسیم و فروش اموال مشاع ، الزام به تفکیک و افراز و دستور فروش ملک مشاع ، اصلاح سند میشود.

۳.دعاوی مربوط به اجرای اسناد لازم الاجرا ، شامل اجرای اسناد ، توقیف عملیات اجرایی یا ابطال آن و به طور کلی ابطال عملیات ثبتی می شود .
از آنجایی که جزئیات قانونی بسیار زیادی در رابطه با دعاوی ثبتی و زیرمجموعه های آن وجود دارد ، هریک از شاخه های دعاوی ثبتی نیز ، خود می توانند راهکارهای قانونی مجزایی برای حصول نتیجه داشته باشند ؛ برای مثال ، دعاوی ملکی به عنوان یکی از پیچیده ترین و پراختلاف ترین دعوای مطروحه در محاکم ، خود ، به سه صورت دعاوی کیفری ملکی ، دعاوی حقوقی ملکی و دعاوی ثبتی ملکی ممکن است قابلیت پیگیری داشته باشد .

دادخواست در دیوان عدالت اداری

قوانین حاکم بر دعاوی ثبتی

هدف از تدوین قوانین ثبتی، تثبیت مالکیت اشخاص، تنظیم روابط اقتصادی، حقوقی و اجتماعی است.
هدف تدوین قوانین دعاوی ثبتی در دیوان ، اعتبار بخشیدن به معاملات و تعهدات به منظور پیشگیری از اختلافات و طرح دعاوی است .
در این راستا ، قانون ثبت اسناد و‌ املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات بعدی و هم چنین آرای وحدت رویه ی متعددی در این زمینه داریم .
به موجب این قانون ، سازمان ثبت اسناد و‌ املاک به عنوان مهمترین سازمانی که با نظارت قوه قضاییه به فعالیت در این زمینه می پردازد، وظیفه ی انجام انواع خدمات ثبتی، مشخص نمودن و ثبت حد و مرز و مشخصات املاک ، اقدامات لازم جهت هرچه ساده تر نمودن معاملات رسمی، نظارت و بازرسی و اصلاح قوانین و مقررات و مطابقت آنها با استانداردهای کلی پذیرفته شده، اطلاع رسانی عمومی و پاسخگویی، تنظیم سند های رسمی، ثبت ادارات و شرکت ها و اختراعات و همچنین ثبت علائم تجاری و بسیاری وظایف دیگر را بر عهده دارد.

مراجع صالح در رسیدگی به دعاوی ثبتی

اداره ی ثبت و‌ تشکیلات زیر مجموعه ی آن ، از جمله مراجع زیر مجموعه ی قوه قضاییه هستند . اشخاصی که به اداره ثبت مراجعه می نمایند یا به جهت وجود یک اختلاف و ترافع با شخص دیگر است که در جهت رفع آن هستند و یا پس از مراجعه در تفسیر و استباط از قوانین با مقام و مرجع ثبتی مخاطب ، دچار اختلاف می شوند. به هر حال ، در بسیاری از موارد، دعاوی ثبتی و رفع و فصل اختلاف در خود قانون ثبت در قالب ارجاع به رییس اداره ثبت ، هیات حل اختلاف ثبت، هیات نظارت و شورای عالی ثبت پیش بینی شده است. در ادامه ، نحوه ی رسیدگی دعاوی ثبتی و‌ مهم ترین صلاحیت های مراجع رسیدگی کننده به طور خلاصه بیان می شود :
پیگیری دعوی توسط اداره ثبت ( رئیس ثبت) : با توجه به اینکه اداره ثبت محل ، صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارد ، به عنوان اولین و مهم ترین مرجع ثبتی شناخته می شود ؛ همچنین در بسیاری از موارد ، تصمیم گیری در خصوص اختلافات ثبتی به رئیس اداره ثبت واگذار شده است مثل شکایت اشخاص از نحوه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا در اداره اجرای ثبت که عملاً از سوی رییس اداره ثبت به رییس اداره اجرای ثبت یا ادارات زیر مجموعه مثل اداره چهارم (چک) و اداره پنجم (مهریه) تفویض شده است.

وکیل دیوان عدالت اداری

هیأت حل اختلاف : مطابق قانون ثبت املاک و اسناد مصوب سال 1310 و اصلاحات بعدی ، در هر حوزه ی ثبتی ، هیأت حل اختلاف تشکیل می‌شود. وظیفه هیأت ، بررسی شکایات و اعتراضات و ارجاعات ثبت و انجام تحقیقات به منظور تشخیص مالکیت متقاضی و میزان آن و حدود و مشخصات ملک یا رد تقاضا می‌باشد و درواقع صلاحیت رسیدگی به موارد خاصی که در قانون به آن احصا شده است ، را دارد .
هیأت نظارت : هیات نظارت ، به عنوان یکی دیگر از مراجع ثبتی است ؛ به موجب ماده ی ۲۵ قانون ثبت ، برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک ، در مقر هر دادگاه استان، هیأتی به نام هیئت نظارت ، مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود.
هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید . هیات نظارت یک‌ مرجع شبه قضایی و اداری می باشد که رسیدگی آن صرفا شکلی می باشد نه ماهوی .
برای مثال ، بخشی از مشکلاتی که افراد برای حل آن به اداره ی ثبت مراجعه می‌کنند ، درواقع اشتباهات ثبتی است ؛ درصورتی‌ که هنگام ثبت سند و‌در مراحل ثبتی ، مأموران اداره ثبت اسناد و مدارک در مندرجات و … دچار اشتباه شوند ; که باید مطابق با قانون ثبت، برای حل آن توسط مرجع صالح اقدام شود . حال ، درصورتی‌ که فردی از اشتباهات ثبتی در سند ملک خود مطلع شده است ؛ باید برای رسیدگی به آن ها به هیات نظارت مراجعه کند. هیات نظارت مطابق با ماده شش قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ ، به رسیدگی و صدور رای پرونده‌های مرتبط با اشتباه ثبتی می پردازد.

شورای عالی ثبت:

الف) مرجع تجدیدنظر خواهی در خصوص بعضی از تصمیم های هیات نظارت یعنی (بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت ؛ سایر بندها قابلیت اعتراض در شورای عالی را ندارند)
ب) ایجاد وحدت رویه ی ثبتی بین هیات های نظارت (تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت)

بنابراین ، هیات نظارت و شورای عالی ثبت به عنوان دو‌ مرجع مستقل در مقام رسیدگی و صدور رای در جهت رفع تنازع میان اشخاص با اداره ی ثبت ، به شمار می روند ؛ درصورتی‌ که فردی به آرای صادرشده توسط هیئت نظارت معترض باشد؛ البته مشروط بر آنکه رای صادره از موارد قابل اعتراض باشد؛ یعنی جزء یکی از بندهای سه گانه ۱و۵و۷ ماده ۲۵ قانون ثبت باشد ؛ می‌تواند برای اعتراض به شورای عالی ثبت مراجعه کند. در ارای هیاتهای نظارت صراحتا باید قید شود که رای صادره قطعی است یا قابل تجدید نظر. به موجب رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شماره 13 مورخ 1378/01/28 ، مهلت معینی برای اعتراض به آرای هیئت نظارت در شورای عالی در قانون پیش بینی نشده است ولی ذینفع می‌تواند تا 20 روز بعد از دریافت رأی هیئت نظارت، برای اعتراض به شورای عالی ثبت مراجعه کند. شورای عالی ثبت بعد از رسیدگی و بررسی تجدیدنظرخواهی، رأی خود را صادر می‌کند که رای صادره قطعی و‌ غیر قابل تجدیدنظر خواهی می باشد .
در نهایت ، در مرحله ی بعدی اعتراض به رای شورای عالی ثبت هم امکان پذیر است و براساس بند 2 ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، آرا و تصمیمات قطعی صادره از سوی شورای عالی ثبت ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ رای و منحصرا از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد و لذا معترض می بایست نسبت به ثبت شکایت در فرم های مخصوص یا طی مراجعه به دفاتر خدمات قضایی نسبت به ثبت شکایت در قالب دادخواست جهت ارجاع به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید .

هزینه وکیل دیوان عدالت اداری

به علاوه ، به نظر می رسد که با استناد به بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری و از حیث نقض قوانین و مقررات و یا مخالفت با آنها ، آرای صادره از هیات نظارت ، ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای یا انقضای مدت اعتراضشان در شورای عالی ثبت ، قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد . به علاوه ، از آنجایی که دیوان ، خود دارای شعب بدوی و‌ تجدیدنظر می باشد، آرای صادره از شعب بدوی دیوان ، ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای ، برای اشخاص مقیم ایران و 2 ماه برای اشخاص مقیم خارج از کشور ، قابل تجدیدنظرخواهی در شعب تجدیدنظر دیوان عدالت اداری می باشد و رای صادره از دیوان عداات اداری ، نهایی و لارم الاجراست و بایستی اجرا شود .
شایسته ی ذکر است که ، هر آنچه از صلاحیت رئیس ثبت ، هیأت نظارت و شورای عالی ثبت خارج باشد، در صلاحیت دادگستری می باشد که از جمله ی موارد در صلاحیت دادگستری، اعتراض به دستور یا اصل اجرائیه و … است که در صلاحیت دادگاه می باشد .
هم چنین ، علاوه بر آنکه اعتراض به آراء شورای عالی ثبت به دیوان ارجاع می گردد ، اعتراض به آراء هیات‌های ثبتی در خصوص مطالبات و مصوبات بانکی و‌ دستورالعملها و بخشنامه های بانکی نیز به دیوان عدالت اداری می‌ روند .

نمونه دادخواست افراز ملک‌ مشاع از اداره ثبت

به نام خدا
 رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک …
با عرض سلام
موضوع :درخواست افراز سهم مشاعی از پلاک ثبتی …
احتراماً با توجه به اینکه اينجانب … طبق سند مالکیت تقدیمی مالک …دانگ از شش دانگ پلاك ثبتی … فرعی از اصلی… می باشم و متاسفانه سایر شرکا حاضر به تقسیم ملک نیستند یا /به جهت عدم دسترسي به ساير شركاء مشاعی/ افراز ملک میسر نیست بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعي به شرح ذيل مستدعی است دستور فرماييد نسبت به افراز سهم اينجانب اقدام گردد .
با تشكر
نام و نام خانوادگی متقاضی افراز 
امضاء

لزوم‌ وجود وکیل در دعاوی ثبتی

نتیجتا ، مسائل و دعاوی ثبتی در دیوان از پرکاربردترین دعاوی در حیطه ی حقوقی هستند که امور بسیار متنوعی را در بر می گیرند . از طرفی ، دعاوی و قوانین ثبتی در قانون جمهوری اسلامی که عمر طولانی مدت آن ، مربوط به زمان و دوره ی قاجار می باشد ، بسیار پیچیده و خسته کننده می تواند باشد و عبور از آن نیاز به یک وکیل ماهر و خبره دارد که در زمینه ی قوانین و امور ثبتی ، تجربه و‌ آشنایی کافی داشته باشد. اگر شما نیز ، با مشکل ثبتی مواجه هستید ، بهتر است قبل از اقدام قانونی یا حین دعاوی ثبتی در دیوان، برای مشاوره به منظور حصول بهترین نتیجه ، با دفتر وکالت مهدی ناصری و همکاران تماس حاصل فرمایید .