بسم الله الرحمن الرحیم
آنچه باید درباره عقد اجاره بدانیم
(بخش نخست)
عناوین مطلب:
1) تعریف عقد اجاره
2) نکات مهم در مورد اجاره
3) انواع قرارداد اجاره
4) قوانین مربوط به عقد اجاره
5) نمونه قرارداد اجاره
6) موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر
7) نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر
8) شرائط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یا قبل از موعد
9) شرائط تمدید اجاره
10) شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره مشمول قانون مصوب سال 1356
11) تخلیه ملک مسکونی و شرائط آن
12) تخلیه اماکن تجاری و شرائط آن
تعریف عقد اجاره
به جهت اهمیت عقد اجاره در روابط قراردادی بین مردم ایران ؛ قانون مدنی بخش مهمی از فصل چهارم خود را به عقد اجاره اختصاص داده است.
ماده 466 قانون مدنی تصزیح نموده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
در اجاره اشیاء به شخصی که منافع عین مال خود را به دیگری انتقال میدهد“موجر”به شخصی که در برابر پرداخت اجاره بها مالک منافع عین مستاجره می گردد (مستاجر) و به عین مالی که منافع ان به اجاره داده شده (عین مستاجره) می گویند.
نکات مهم در مورد اجاره
- اجاره یک عقد معین است: یعنی در قانون نام و قواعد مشخص دارد.
- اجاره عقد تملیکی است: یعنی موضوع مالک شدن چیزی است.
- اجاره عقد معوض است: یعنی در برابر استفاده از منافع عین مستاجره ، اجاره بها پرداخت می شود.
- اجاره عقدی موقت است: عقد اجاره دارای مدت است.
- اجاره عقد رضایی است: یعنی با توافق دو طرف منعقد می شود و نیاز به ثبت رسمی و اعمالی از این دست ندارد.
- اجاره عقد لازم است: یعنی دو طرف قرارداد نمی توانند به میل خودشان و بدون عذر ودلیل قانونی قرارداد را بر هم بزنند.
نمونه عقد اجاره
ماده ۱ – طرفین قرارداد
۱-۱ موجر/ موجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ……………….. .
۱-۲ مستاجر/مستاجرین ………………….. فرزند …………….. به شماره شناسنامه ………………… صادره از ………………….. کد ملی ………………. متولد ……… ساکن …………………………………………… تلفن ………………..
ماده ۲ – موضوع قرارداد
عبارتست از تملیک منافع ……….. دانگ/دستگاه/یک باب …………. به آدرس ………………………………………………. دارای پلاک ثبتی شماره ……….. فرعی از ………….. اصلی …………… بخش ………….. به مساحت ………… متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ……………. صفحه ……………. دفتر ………… بنام …………………… مشتمل بر ……. اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/ اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ ………….. فرعی به متراژ ……… متر مربع/انباری فرعی ……… به متراژ ………. متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره ………………… و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده ۳ – مدت اجاره
مدت اجاره ………. ماه/سال شمسی از تاریخ / / ۱۳ الی / / ۱۳میباشد.
ماده ۴ – اجاره بها و نحوه پرداخت
۴-۱ میزان اجاره بها جمعاً ………….. ریال، از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود یا به شماره حساب/کارت ………………………. به نام ………….. نزد بانک ……………… واریز خواهد شد. ( یا در صورت گرفتن چک) که طی تعداد . ….. فقره چک به شماره های ………………………………………………. عهده بانک ………….. به موجر تحویل داده شده است.
۴-۲ مبلغ ………………. ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره ……. بانک …………. شعبه ………….. پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره ……….. بانک ………….. شعبه …………….. در تاریخ / / ۱۳به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و یا فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده ۵ – تسلیم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاریخ / / ۱۳ مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند.
ماده ۶ – شرایط و آثار عقد اجاره
- مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید.
- مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را به غیردارد/ندارد.در صورت تخلف و انتقال به غیر ،اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بوددر صورتیکه مستاجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئول خواهد بود.
- موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند.
- در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یکماه تاخیر نماید،موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد.
- پرداخت هزنه های مصرفی آب/ برق/گاز/ تلفن/شارژ/فاضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به مستاجر ارائه نماید.
- پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان/مغازه ( حق شارژ و غیره) و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان بر عهده مستاجر است.
- پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، ،شوفاژ ،کولر ،آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.
- مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل (تجاری،اداری) بر عهده مستاجر میباشد.
- در خصوص اماکن تجاری مبلغ …………….. ریال به حروف ……………………… ریال به عنوان حق سر قفلی توسط مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است.
- مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ، مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. در صورت حدوث خسارات نسبت ب عین مستاجره . مستاجر متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
- موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.
- در صورتیکه موجر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند.
- تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است. در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توتفق بخش لا ینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود.
- هرگاه موجر در طول مدت قرارداد اجاره ملک خود را به شخصی بفروشد باید قبلاً مالک جدید را از وجود مستأجر و قرارداد اجاره منعقده مطلع و منافع مستأجر را در نظر نگهدارد به نحوی که مستأجر متصرفی بتواند تا پایان مدت قرارداد از عین مستأجره استیفای منافع نماید.
- مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء قرارداد تخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلسن آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است.
محل امضاء و اثر انگشت موجر:
محل امضاء و اثر انگشت مستاجر:
نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد نخست:
نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد دوم:
(برای تنظیم دقیق و درست اجاره نامه حتماً با وکیل و مشاور حقوقی مشورت نمایید)
برای تنطیم وقت مشاوره و توضیح مطالب بیشتر به شما وکیل دعاوی ملکی پیشنهاد می‌شود.