قولنامه و‌ مبایعه نامه و تفاوتها، نوشته و سندی عادی محسوب می شود که تعهد یا قولی مبنی بر انجام معامله یا بیعی در آینده بین دو‌طرف می باشد. وکیل تنظیم قرارداد، نیز مانند هر عمل حقوقی دیگری ، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد بین کسانی که آنرا منعقد کرده اند ، معتبر و لازم الاجرا خواهد بود و از این رو‌ ، از نظر حقوقی قولنامه ، عقدی است لازم و غیر قابل فسخ ، یعنی طرفین نمی توانند بدون دلیل موجه و‌ خیارات قانونی ، آنرا بر هم بزنند و‌ نیز عقدی عهدی است که طرفین در آن تعهد به انجام‌ معامله ای را در تاریخ مشخصی می دهند .
به عبارت دیگر ، هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب نمودن قول یا تعهد به بیع یا انجام معامله در آینده و داشتن تضمینی برای ایفای این تعهد است و‌ گویی طرفین معامله می خواهند مطمئن شوند که متقابلا متعهد به بستن عقد‌ و‌ انجام‌ معامله هستند و‌ نیز ، یک سری مقدمات را برای انعقاد قرارداد خرید و فروش، مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و سایر موارد این چنینی را فراهم کنند.
مبایعه نامه یا بیع نامه هم‌مانند هر سند دیگری ، می تواند به صورت عادی تنظیم شود ولی امروزه اصولا مبایعه نامه ها بر حسب موضوع معامله ، به صورت رسمی تنظیم‌ می شوند تا از مزایای یک سند رسمی و از اعتبار بیشتری برخوردار باشند .
بنابراین ، مبایعه نامه به عنوان قرارداد بیع ؛ سندی رسمی ، لازم و تملیکی ، متضمن قرارداد خرید و‌ فروش است که میان خریدار و فروشنده منعقد می شود و دو طرف معامله دربارۀ مسائلی مانند نحوۀ پرداخت ثمن معامله، زمان و مکان تحویل ملک، و غیره در معامله خود به توافق می‌رسند و مسئولیت هایی را در قبال هم یا به نوعی تعهداتی را میپذیرند. در مبایعه نامه باید جزئیات کافی ثبت شده باشد و نباید کمبود و نقصی در آن وجود داشته باشد چون ممکن است طرفین را دچار ضرر و زیان کند .

بیشتر بخوانید: فسخ قرارداد

مهم ترین تفاوتهای مبایعه نامه و‌ قولنامه

در عرف عامه ، از نظر مردم ، فرق میان قولنامه و مبایعه نامه بسیار ظریف است و‌ گاها به اشتباه، آنرا یکسان می دانند ولی از نظر حقوقی و در واقعیت ، این ها دو عقد مجزا از یکدیگرند و با وجود شباهتهایی که دارد ، دارای تفاوتهایی هم هستند . قولنامه و مبایعه نامه هر دو عقد محسوب می شوند و لذا مطابق ماده ی ۳۴۵ قانون مدنی ، بایستی شرایط صحت معامله را داشته باشند . طرفین هم می توانند در آنها وجه التزام یا خسارت دیرکرد معامله قرار دهند .
قولنامه همانطور که از اسمش پیداست ، عقدی عهدی است که طرفین به هم قول می دهند و‌متعهد به انتقال می شوند در حالی که بیع نامه ، عقدی تملیکی است که به موجب آن مالکیتها منتقل می شود و درواقع ، با انعقاد عقد ، مالکیت ثمن از خریدار به فروشنده و‌ مالکیت مثمن از فروشنده به خریدار منتقل می شود .
قولنامه ، اعتبار خود را از ماده ی ۱۰ قانون مدنی که اصل حاکمیت و آزادی اراده ها را بیان دارد ؛ می گیرد و لذا عقدی نامعین است ولی مبایعه نامه عقدی معین است و به صورت صریح و‌ مشخص ، تعریف ، آثار و‌ نتایج آن ذیل ماده ی ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی آمده است .
هم‌چنین ، در قولنامه لازم نیست که در شروع قرارداد ، هزینه اولیه ثمن معامله از سوی خریدار پرداخت بشود؛ بلکه میشود تا هنگام آماده شدن هزینه اولیه از طرف خریدار، قولنامه تنظیم شود. اما برای مبایعه نامه حتما ثمن ابتدایی ملک باید در آغاز پرداخت شود و بقیه پول در تاریخ تعیین شده به حساب فروشنده ریخته شود.
در هنگام تنظیم مبایعه نامه ، مشاور املاک مسئولیت دارد تا در سایت اسناد رسمی، سند ملک را بررسی نماید تا ملک به چند نفر فروخته نشده باشد. اما وجود این مشکل در قولنامه خیلی بعید است.
قولنامه به عنوان پیش قرارداد نیز ،شناخته می‌شود.
فرقی نمی‌کند که قرارداد شما قولنامه باشد یا مبایعه نامه؛ در هر صورت اگر فروشنده برای انتقال سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نکند، می‌توانید از طریق دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند را بخواهید.
نکته ی حائز اهمیت آنکه ، به دلیل‌ مزایای متعددی که اسناد رسمی نسبت به سند عادی دارند ، بهتر است طرفین به منظور جلوگیری از مشکلات احتمالی مراحل بعدی معامله ، به دفاتر اسناد رسمی برای معاملات خود مراجعه نمایند .

نمونه دادخواست اثبات مالکیت با قولنامه یا مبایعه نامه

خواهان : خانم / آقا ….
خوانده : خانم / آقا ….
وکیل یا نماینده قانونی: ……..
خواسته یا موضوع و بهای آن: صدور حکم مالکیت اینجانب نسبت به یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی . . . بخش . . . شهرستان . . . با احتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم بر دادرسی به ریال ، خسارات ناشی از غصب مال ، تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی
دلایل و منضمات دادخواست:
بیع نامه یا قولنامه
استشهاد شهود
رسیدهای پرداختی بانکی و … ( و هر مدرکی که دال بر مالکیت خواهان باشد در این قسمت باید آورده شود )

شرح دادخواست :

سلام با احترام به استحضار می رساند:
اینجانب در سال ……… مورخ ……….یک قطعه زمین به مساحت . . . دارای پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . شهرستان . . . را به بیع نامه از خوانده خریداری کرده و کل ثمن معامله را بر اساس توافق به نامبرده پرداخت نموده ام.
پس از انجام معامله و در تاریخ تحویل ملک ، خوانده زمین مذکور را به تصرف اینجانب…………. متولد……. مورخ ………….. درآورد که بنده به استناد مواد قانون مدنی اقدام به دخل و تصرف در آن و ساخت و احداث بنا شده ام که هم اکنون ملک اینجانب بوده است.
با توجه به این که در زمان انعقاد عقد بیع، آقایان و خانم ……. به عنوان شاهد حضور داشته  و در حال حاضر خوانده ، عقد بیع و فروش زمین را به اینجانب منکر شده است ، ضمن دعوت از شهود محترم و محترمه ، مستندا به مواد قانون مدنی و قانون آیین دادرسی  از ریاست محترم دادگاه  صدور حکم اثبات معامله فی مابین اینجانب و آقای ………در خصوص یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی …. با احتساب کلیه خسارات قانونی ناشی از دادرسی به ریال ، الزام به تنظیم سند رسمی را استدعا دارم.
امضاء

بیشتر بخوانید : عقد اجاره

نمونه رای دادگاه درخصوص اثبات مالکیت سند و الزام به تنظیم سند رسمی

در خصوص دادخواست حمیدرضا ……….. با وکالت بعدی آقای ………………. به طرفیت بهرام …………. و منوچهر ………….. به عنوان مجلوب ثالث به خواسته اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی باشند اینکه خواهان با خوانده اصلی معامله نموده و خوانده اصلی نیز با مجلوب ثالث با توجه به اینکه هیچ گونه ایران یا انکاری نسبت به اسناد ابرازی به عمل نیامده است و با لحاظ وصول پاسخ اداره ثبت که مجلوب ثالث‌ را به عنوان مالک قطعه زمین متنازع فیه معرفی نموده است. نامبرده محکوم به تنظیم سند رسمی به نام خواهان در یکی از دفاتر اسناد رسمی میباشد و خوانده اصلی نیز محکوم به پرداخت خسارت دادرسی و حق الوکاله برابر قانون است. 
رای صادره از تاریخ ابلاغ ، قابل تجدیدنظر در محاکم تجدید نظر استان بوده و نسبت به خوانده اصلی دعوی غیابی و ظرف 20 روز قابل واخواهی در این شعبه میباشد.

درنهایت ، همانطور که میدانیم در انجام تمام معاملات ناچار به تنظیم یک سند قانونی هستیم ؛ این سند می‌تواند در انواع و اشکال مختلفی باشد ؛ یکی از رایج ترین اشکال آن به صورت قولنامه و مبایعه نامه است . چنان که گفتیم ، قولنامه مانند یک سند برای اعتبار بخشیدن به قول و قرار های بین خریدار و فروشنده عمل می‌کند و هر دو طرف را برای انجام تعهدات خود در متن قرارداد ملزم می کند . مبایعه نامه همان قرارداد خرید و فروش و انتقال مالکیت می باشد که بهتر است به صورت رسمی تنظیم‌گردد .
شما نیز ، می توانید جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه ، با مشورت گرفتن از یک وکیل ملکی مجرب و متبحر از بسیاری از چالشها و مشکلات محتمل ، رهایی یابید و به این منظور می توانید با دفتر وکالت مهدی ناصری و همکاران تماس حاصل فرمایید .