آنچه باید درباره قرارداد اجاره بدانیم:
(بخش دوم)
موارد فسخ اجاره از سوی مستاجر
بر طبق قانون مواردی که مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند عبارت است از:
- هرگاه معلوم بشود که ملک ( مورد اجاره ) در حال اجاره دارای عیب باشد.
- در صورتی که موجر مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد.
- اگر در مدت اجاره ، مورد اجاره به واسطه حادثه کلا یا به صورت جزی تلف شود مستاجر حق فسخ دارد.
- اگر در مدت اجاره ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد که تأخیر در انجام دادن آن تعمیرات باعث ضرر موجر بشود،
- مستأجر نباید مانع تعمیرات بشود و اگر در مدت تعمیرات نتواند از تمام یا قسمتی از ملک استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- اگر مورد اجاره ( ملک ) با اوصافی که در اجاره نامه قید شده مطابقت نداشته باشد.
- در صورتی که در اجاره نامه مستاجر حق فسخ معامله را داشته باشد یا شرطی در قرارداد اجاره گذاشته باشند.
همچنین با توجه به مفاد قانون مدنی به نکات ذیل می توان اشاره کرد:
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد.
- در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد (خیاررویت و تخلف از وصف).
- کل یا بعض از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر هم باشد.
- مستاجر بنا به دلایل شخصی مانند تغییر شغل و .. خواستار فسخ قرارداد اجاره می شود که در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.
نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر
نحوه فسخ قرارداد از سوی مستاجر بدین صورت است که در صورت وجود هر یک از شرایط فوق مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند ،بی آنکه ملزم به پرداخت ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره باشد.
در صورتی که مستاجر قصد تخلیه ملک را داشته باشد ، موظف است یک ماه پیش از تخلیه مورد اجاره ملک را تخلیه نماید . در صورتی که موجر مورد اجاره را تحویل نگیرد مستاجر می تواند به دادگاه محلی که ملک در آنجاست مراجعه نماید و اینکه ملک تخلیه کرده از دادگاه درخواست تامین دلیل نماید و کلید را به دادگاه تحویل دهد و دادگاه موجر را ملزم به حضور و تحویل ملک می کند.
بیشتر بخوانید: هزینه وکیل طلاق
شرایط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یا قبل از موعد
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و یا مستاجر یکی از چالش های مهم حقوقی است که تلاش خواهد شد به مختصری جهت اطلاع و آگاهی مخاطبین در مورد عقد اجاره و موضوع فسخ این عقد بپردازیم.
چنانکه به مفهوم کلی عقد اجاره اشاره گردید لازم است که به موضوع فسخ قرارداد اجاره نیز بپردازیم؛ فسخ در لغت به معنای باطل کردن، بر هم زدن، حذف کردن، نقض کردن است. فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن قراردادی که مابین حداقل ۲ فرد به امضا و تایید رسیده باشد. در قراردادهای اجاره ی خانه ممکن است دو طرف قرارداد که مالک و مستاجر هستند بنا بر هر دلیلی این قرارداد را بر هم بزنند، که به این عمل فسخ قرارداد گفته می‌شود.
انواع خیار
ماده ۳۶۹ قانون مدنی با بیان خیاراتی حق فسخ را برای برهم زدن معاملات بیان کرده است، که این خیارات جهت فسخ عقد عبارت اند از:
- خیار شرط
- خیار تعذر تسلیم
- خیار عیب
- خیار تخلف شرط
- تخلف از وصف
وجود خیارات مذکور شرایط فسخ قرارداد اجاره در قانون مدنی را شامل می شوند. از سوی دیگر ماده ۱۴ قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ نیز به این موضوع پرداخته است که در آن هم می توان شرایط فسخ قرارداد اجاره را یافت. البته باید در نظر داشته باشیم که شرایط فسخ قرارداد اجاره برای هریک از موجر و مستاجر متفاوت است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر
- اجاره دادن یا واگذاری عین مستاجره توسط مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک.
- استفاده نادرست یا نامربوط از کاربری ملک توسط مستاجر (مثل استفاده ی تجاری از محل اجاره ای که کاربری مسکونی دارد)
- عدم اجازه ی مستاجر به موجر برای انجام تعمیرات ضروری و سهل انگاری مستاجر نسبت به ملکی که به او اجاره داده شده است.
در این صورت هم در صورت وجود شرایطی که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت امکان پذیر است. اگر موجر برای اجاره ی ملک خود شرایطی را برای مستاجر تعیین کرده باشد و مستاجر در ابتدای امر خود را واجد شرایط معرفی کند اما مشخص شود که فاقد شرایط مذکور است موجر می تواند قبل از تحویل عین مستاجره به مستاحر اجاره را فسخ نماید. به عنوان مثال ممکن است موجر شرط گذاشته باشد که خانه را به زوجی بدون فرزند اجاره خواهد داد و مستاجر هم بیان می دارد که شرایط مذکور را دارد اما موجر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل عین مستاجره متوجه می شود که زوج مذکور چند فرزند نیز دارد در این صورت موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
نمونه متن فسخ اجاره نامه
خانم/آقای ———— و خانم/آقای ———–
طرفین قرارداد به عنوان موجر و مستاجر با توافق کام اجاره نامه مذکور را فسخ نمودند و بنا به اقرار طرفین مورد اجاره صحیح و سالم تحویل موجر و کل اجاره بهاء و هزینه های آب و برق و گاز و تلفن منصوبه مصرفی تا تاریخ تخلیه تسویه گردید.
به تاریخ
محل امضاء و اثر انگشت موجر
محل امضاء و اثر انگشت مستأجر نام و نام خانوادگی و محل امضاء و اثر انگشت شاهد اول و دوم
برای مشاوره حقوقی در باب دعاوی ملکی با ما در تماس باشید.